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土地登記問與答

參、所有權移轉登記篇
問: 土地買賣移轉過程中,土地承買人及出賣人需注意那些事項?
答: 一、土地承賣人需注意事項:
〈一〉事前需先調查土地地形:位置、現狀、界址及相關地理位置,請向地政機關申請地籍圖謄本,再套上都市計畫圖,並詳查土地登記簿謄本。
〈二〉買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的地政士訂立。
〈三〉該筆土地上如設定有抵押權登記,需先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,防止出賣人取得價款後,不配合避不見面。
〈四〉因土地使用性質、建蔽率及容積率均不相同,需查明該筆土筆管制情形。至於如購買耕地時,需檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
〈五〉參考政府當年公告土地現值或參酌鄰近地區已成交買賣實例價格,作為決定土地成交價格。
〈六〉土地上如有設定地上權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物、則地上權人、典權人或承租人有優先購買土地的權利。土地出賣人應注意事項:
出賣售價可參考土地公告現值及附近目前成交價格訂定。土地增值稅依照相關稅法的規定由出賣人負擔,按土地漲價總數額課稅,如土地無漲價無增值,雖土地移轉買賣,仍予免稅。
申請登記時間:
不動產物權之得喪變更,以登記為生效要件。因此買賣移轉於雙方簽約後,應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記,買方權益才可獲得保障,並避免被處逾期登記費罰鍰。
問: 買賣登記如何辦理?應檢附那些文件?
答: 申報土地增值稅、契稅→繳清稅款→查欠地價稅、房屋稅→申請買賣登記
(一)由承買人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書(公契,一式二份)並蓋妥雙方印章。其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票(稅額為買賣價款總金額千分之一)。
(二)申報土地增值稅、契稅,繳清稅款後記得至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅喔!
(三)持下列文件至本市地政事務所辦理買賣登記:
1.土地登記申請書。
2.土地建物買賣所有權移轉契約正、副本(貼印花的那1份是正本)。
3.土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書第1聯及第2聯【第1聯釘在正本上,第2聯釘在副本上】
4.承買人與出賣人之身分證明文件(如身分證影本、戶口名簿影本等擇一檢附)。
5.出賣人之印鑑證明正本(如未蓋印鑑章,請持國民身分證正本、健保卡等有照片之雙證件至地政事務所核對身分)。
6.土地、建物所有權狀。
問: 贈與登記如何辦理?應檢附那些文件?
答: (一)由贈與人與受贈人共同訂立土地建物贈與所有權移轉契約書(公契,一式二份)並蓋妥雙方印章。
(二)其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票(稅額為贈與價款總金額千分之一)。
(三)申報土地增值稅、契稅、贈與稅(和買賣登記比照,多了此項),繳清稅款後,還是別忘了應先至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅喔!
(四)持下列文件至本市地政事務所辦理贈與登記:
1.土地登記申請書。
2.土地建物贈與所有權移轉契約正、副本(貼印花的那1份是正本)。
3.土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書第1聯、第2聯【第1聯釘在正本上(正本為貼有印花稅票的那1份),第2聯釘在副本上】及贈與稅繳清(免稅)證明書正、影本。
4.受贈人與贈與人之身分證明文件(如本國人:身分證影本、戶口名簿影本等擇一檢附)。
5.贈與人之印鑑證明正本(如未蓋印鑑章,請持國民身分證正本、健保卡等有照片之雙證件至地政事務所核對身分)。
6.土地、建物所有權狀。
問: 所有權人在國外,如何出售房屋?
答: 由所有權人本人親自向旅居當地我國駐外單位申請授權書簽證,授權國內親友辦理買賣登記。
依民法規定,買賣應「特別授權」,所以授權書上的不動產標的及授權事項(如:買賣)均應填寫清楚。
除檢附被授權人身分證明文件及印鑑證明,仍應檢附授權人身分證明文件。