跳到主要內容


地價業務問與答

貳、應用篇
問: 面積如何換算?
答:
面積換算
換算單位公頃公畝平方公尺
公頃1100100001.03103025
公畝0.0111000.0103130.25
平方公尺0.00010.0110.00010310.3025
0.969996.99969912934
0.000330580.0330583.30580.000341
問: 土地所有權人應如何申報地價?
答: 一、土地所有權人得參考公告地價,增減百分之二十以內申報地價,申報地價超過公告地價百分之一百二十時,以公告地價百分之一百二十為其申報地價;申報地價未滿公告地價百分之八十時,得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。如未申報地價者,則按公告地價百分之八十為其申報地價,故土地所有權人如欲以公告地價百分之八十為申報地價者,可免辦理申報地價。

二、申報地價之方法:
(一)自行申報地價或委託申報地價:土地所有權人申報地價時,應按戶填繳重新規定地價地價申報書,其委託他人代辦現場申報地價者,應附具委託書。
(二)分別共有土地之申報地價:分別共有土地,應由土地所有權人按持分比例單獨申報地價。
(三)公同共有土地或法人土地之申報地價:公同共有土地,由管理人申報地價;如無管理人者,由過半數之共有人申報地價。法人之土地,由其代表人申報地價。由管理人或代表人申報地價者,其申報之地價如低於公告地價百分之八十時.應檢附該管理人或代表人得處分其財產之合法證明文件,未檢附證明文件者,視為未申報地價。
(四)土地所有權人死亡未辦竣繼承登記土地之申報地價:土地所有權人死亡未辦竣繼承登記者,應由合法繼承人檢具經切結之繼承系統表申報地價。
(五)公有土地及照價收買土地免辦理申報地價:公有土地及照價收買之土地,以各該宗土地之公告地價為申報地價,免予申報。

問: 土地所有權人如何申報地價對其較為有利?
答: 由於土地所有權人申報之地價,僅作為課徵地價稅之依據,故地主為減輕其地價稅負擔,絕大多數會以公告地地價之百分之八十申報。為簡化申報地價手續,以節省政府人力、物力之浪費,並達到簡政便民目標,75年6月29日修正公布之平均地權條例,已刪除「土地所權人應自行申報地價」之硬性規定,並明定未申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價。至土地所有權人若認為公告地價偏高或偏低者,則仍可提出申報,惟申報之地價超過公告地價百分之一百二十時,則以公告地價百分之一百二十為其申報地價;申報之地價未滿公告地價百分之八十時,政府得予照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。另外,重新規定地價當年,徵收土地補償地價之收據,依法仍以公告土地現值為準,與申報地價之高低並無相關。
問: 目前地價稅的徵收期間係規定每年的什麼時候?現行房屋稅之開徵日期係規定每年的什麼時候?
答: 目前地價稅為每年開徵一次,採曆年制,於每年11月1日開徵至11月30日截止。而房屋稅為每年5月1日至5月31日。
問: 請問地價稅是如何計徵?
答: 一、一般基本稅率:按土地申報地價總額千分之十計徵,如超過累進起點地價者,則依土地稅法第16條相關規定累進課徵。
二、自用住宅用地:按土地申報地價總額千分之二計徵。
三、工業、礦業用地、私立公園、動物園、體育場所、寺廟、教堂、政府指定之名勝古蹟用地:按土地申報地價總額千分之十計徵。
四、都市計畫公共設施保留地:在保留期間仍為建築使用者,除自用住宅用地依土地申報地價總額千分之二計徵外,統按土地申報地價總額千分之六計徵。但未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。
問: 何謂自用住宅用地?稅率多少?
答: 依土地稅法所說的自用住宅用地,是指土地所有權人或他的配偶、直系 親屬在該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用的住宅用地。土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬,適用本法關於自用住宅用地的規定 ,以一處為限,其稅率是千分之二。又國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅可適用千分之二之稅率課徵。
問: 地價稅自用住宅如何申請?
答: 土地所有權人應於每年(期)地價稅開徵40日前,亦即9月22日,填具自用住宅用地申請書,檢同戶口名簿影本暨建築改良物所有權狀影本各乙份,向土地所在地稅捐單位申請核定,但已申請核准而使用情形未變更者,免再提出申請。新取得土地如申報契稅時已於契稅申報書附聯註記購供自用住宅使用者,則於辦妥土地移轉登記並辦竣戶籍登記後補送上列文件至所屬稅處辦理即可。(土地稅法第41條、土地稅法施行細則第11條)。
問: 請問土地增值稅課徵範圍如何?
答: 已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅,但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:
(一)各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。
(二)因繼承而移轉之土地。
(三)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者:
1.受贈人為財團法人。
2.法人章程載明法人解散時,其賸餘財3.捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
(四)被徵收之土地。
(五)依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按公告土地現 值之價格售與需地機關者。
(六)區段徵收之土地。
(七)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
問: 請問土地增值稅的稅率如何計算?
答: 土地增值稅的稅率可以分為自用住宅用地及一般土地稅率兩種。
(一)自用住宅用地稅率是按漲價總數額徵收百分之十。
稅級別 自然漲價數額級距 稅率 累進差額
第一級 土地漲價總額超過前次移轉時申報現值未達百分之一百原規定地價或前者 20% 0
第二級 土地漲價總額超過原規定地價或前次移轉時申報現值在百分之一百以上未達百分之二百者 30% (原規定地價或前次移轉時申報現值×物價指數×0.1)
第三級 土地漲價總額超過原規定地價或前次移轉時申報現值在百分之二百以上者。 40% (原規定地價或前次移轉時申報 報值×物價指數×0.3)
持有土地年限超過廿年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之廿。
持有土地年限超過三十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。
持有土地年限超過四十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。
(土地稅法第33、34條)
問: 地價稅如何計算?房屋稅如何計算?契稅如何計算?
答: 一、自用住宅為申報地價千分之二,其餘採累進稅率或特殊稅率,正確仍以稅捐機關核定為準。
二、依據稅捐處評估之房屋現值,再乘以所適用之稅率,詳細稅率可洽公所或稅捐處課稅單位。
三、依據契價,於房屋移轉時課徵,詳細稅率可洽公所或稅捐處課稅單位。
問: 法院拍賣的土地應如何計徵土地增值稅?
答: 經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公土地現值為準,但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準,拍定價額已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。
問: 一般前次移轉現值怎麼算?
答: 一、買賣、拍賣、贈與等所有權移轉時:由買賣當事人向稅捐機關申報,稅捐機關核定完成,送地政機關登錄。
二、土地分割、合併、共有物分割時:由地政機關依據內政部訂定之相關規定進行地價改算後登錄。
問: 關於繼承、夫妻贈與及耕地移轉的前次移轉現值以何時為準?
答: 繼承:以繼承原因發生日之公告現值登錄。而夫妻贈與及耕地移轉時:以移轉當期公告土地現值為準,但可申請不課徵增值稅,其前次移轉現值則援用前一手之所有權人,不于變動。又耕地移轉時如符合農地農用之規定者,則以89年1月之公告現值為前次移轉現值。
問: 可否申請核發公告地價證明?
答: 內政部函示,按目前地政機關提供之地價謄本已明確提供申報地價年月與價額,已足以作為地價證明,毋需再申請「公告地價證明」。