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問卷調查
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110-01-01 ~ 110-03-31

地價業務問與答

* 壹、概念篇
問: 公告土地現值是怎麼產生的?
答: 公告土地現值之產生,依據平均地權條例第46條及地價調查估計規則規定,是先由地政事務所地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例及影響地價之因素,製作買賣實例或收益實例調查表,繪製地價分布圖,並實地勘查檢討劃分地價區段,據以估計區段地價,送由縣(市)政府提經地價評議委員會評定後,於每年1月1日公告。
問: 何謂公告地價?何謂申報地價?
答: 一、政府依平均地權條例第14條、第15條舉辦規定地價或重新規定地價時所公告之地價,稱   為公告地價;作為土地所有權人申報地價之參考。
二、土地所有權人於申報地價期間參照公告地價申報或未申報,經政府依平均地權條例第16條及同條例施行細則第21條核定之地價,稱為申報地價;作為課徵地價稅之依據。
問: 公告土地現值與公告地價有何不同?何者為高?
答: 一、公告土地現值之作用為:
 (一)作為土地移轉及設定典權時土地所有權人申報移轉現值之審核標準。
 (二)作為政府徵收私有土地時補償地價之標準。
 (三)作為政府實施照價收買給付地價之標準之一。
 (四)作為課徵遺產稅、贈與稅計算土地時價之標準。
 (五)作為終止耕地三七五租約給與承租人地價補償之計算標準。
 (六)作為民間機構鑑價及私權行為估價之參考。 
 公告地價之主要作用為:
 (一)課徵地價稅之依據。
 (二)公有土地出租計算租金之標準。
二、為考量民眾稅賦之負擔公告地價均較公告土地現值為低。
問: 公告土地現值為何要接近市價﹖
答: 在現行法制下,公告土地現值有兩個主要的作用,一是作為政府徵收土地時補償地價之依據,二是作為土地所有權移轉或設定典權時,審核土地移轉現值之標準,公告土地現值如能調整接近市價,不僅被徵收土地所有權人權益可獲得充分保障,同時也可以達到平均地權漲價歸公政策目標,另外,土地增值稅是地方稅,也是地方政府重要稅源,故調整公告土地現值接近市價,可以充裕地方政府財政,推展各項公共建設。
問: 目前公告土地現值作業如何公開化、透明化?
答: 鑑於過去民眾無法瞭解政府每年公告土地現值查估作業及評議過程,致誤解地價評議為「黑箱作業」,對評定地價產生質疑,為促使地價評議作業公開化、透明化。內政部訂頒「地價評議委員會暨標準地價評議委員會評議作業規範」乙種,規定地政機關於地價評議前,應先舉行公開說明會,說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況,並聽取民眾反映意見,另評議會開會時,應開放記者採訪,加強政府與民眾之雙向溝通,使地價評議作業公平合理。
問: 每年公告土地現值調整,會不會帶動物價之上漲?
答: 土地向來是民間置產保值之主要方法之一,通常在物價上漲時,民眾基於保值心態,造成搶購房地產熱潮,導致地價上漲。公告土地現值之調整則係對過去一年內土地買賣價格之估算,只是對過去土地價格漲跌之事實作追認,並不是預估未來之地價,因此公告土地現值調整不致帶動地價上漲,更不會帶動物價上漲。
問: 縣市地價評議委員會開會時,土地所有權人能不能參加?為什麼?
答: 地價評議委員會是採委員制,因此開會時,除委員及必要工作人員外,原則上一般土地所有權人不得參加,惟如果是依法評議異議人民案件時,異議人得推派代表列席說明,但仍應於表決前退席。雖然依照規定,一般土地所有權人在地價評議委員會開會時不能參加。但從84年起,民眾可參與各地政事務所舉辦之公告土地現值作業說明會,並藉機表達意見,地政事務所會把民眾反映意見作成書面報告,提供地價評議委員會開會時之參考,另評議會開會時,開放記者採訪,因此民眾仍能清楚瞭解地價產生之過程。
問: 「公告地價」與「申報地價」是否相同?一般民眾未於申報期間之內申報者是否按公告地價百分之八十計算?
答: 一、公告地價與申報地價在意義與用途上均不相同,公告地價僅作為土地所有權人申報地價之依據,申報地價期限為三十日,三十日後公告地價即為歷史資料,且公告地價亦未隨日後土地標示變更而改算其價額。又公告地價逾申報地價期限後,並無法定適用之情事。
二、土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者,其申報之地價超過公告地價百分一百二十時,以公告地價百分之一百二十為其申報地價;申報之地價未滿公告地價百分之八十時,得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價;於公告地價百分之一百二十至百分之八十內申報者,以其申報數額為申報地價(平均地權條例第16條)。公有土地以公告地價為申報地價,免申報(平均地權條例施行細則第21條)。
問: 公告土地現值如有錯誤,應如何處理?
答: 土地現值經公告之後,如發現有下列錯誤情形者,依據「辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項」規定,應依程序辦理更正公告,其更正結果溯及原公告期日生效:
一、宗地地價地號抄錄錯誤或遺漏。
二、宗地地價計算錯誤。
三、地價區段內地號摘錄錯誤或遺漏。
四、依都市計畫圖套繪所劃分之地價區段界線,於地籍分割後,發現該區段範圍內之地號摘錄錯誤或遺漏。
五、依都市計畫圖套繪所劃分之地價區段界線,於地籍分割後,發現公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地區段界線異動,致區段範圍或區段地價產生變動者。
六、地價區段範圍劃分錯誤。
七、區段地價計算錯誤。
問: 公告土地現值偏離正常市價,有無改進措施?
答: 公告土地現值偏離正常市價,將會影響被徵收土地所有權人權益,故研擬土地徵收條例,並於89年1月13日公布施行,條例中徵收補償地價採以公告土地現值加成不設限之方式補償(即以市價補償),對於被徵收土地所有權人,當能更公平補償。
為使公告土地現值核實調整接近正常市價,政府近年來,除加強督導公告土地現值核實調整外,並採取下列措施予以改進:
一、督導各縣市政府確實依照內政部訂頒之「地價暨標準地價評議委員會評議會議作業規範」規定,在地價評議前應舉辦說明會,並聽取民眾意見,以使地價評議作業公開化、透明化,俾能接近市價。
二、訂頒「不動產估價師法」。
三、研修「地價調查估計規則」以改進估價相關技術。

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